El Supremo Cuestiona
El Supremo Cuestiona Valorar una Vivienda para el ITP sin Visitarla
Comprar una vivienda por un precio determinado no impide que Hacienda compruebe su valor a efectos fiscales. Sin embargo, esa comprobación debe respetar las exigencias legales y estar debidamente justificada. El Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre esta cuestión al analizar una valoración inmobiliaria realizada sin que el perito de la Administración visitara personalmente el inmueble.
El caso se originó en Badajoz, donde un comprador adquirió una vivienda y una plaza de garaje el 27 de abril de 2018 por 120.000 euros. La Junta de Extremadura elevó posteriormente el valor considerado para la operación hasta 201.122 euros y giró una liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por importe de 7.419 euros.
Para determinar ese valor, la perito de la Administración no acudió al inmueble. En su lugar, utilizó información del Instituto Geográfico Nacional, datos catastrales e imágenes de Google Maps. Consideró que esas fuentes permitían conocer las circunstancias relevantes de la vivienda y que la inspección presencial no era necesaria.
El comprador impugnó la liquidación, pero su recurso fue rechazado por la Administración y posteriormente por el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura. El asunto llegó finalmente al Tribunal Supremo mediante un recurso de casación.
En su sentencia 923/2026, la Sala de lo Contencioso-Administrativo estimó las pretensiones del comprador y anuló la sentencia recurrida. El alto tribunal recordó su doctrina sobre la comprobación de valores inmobiliarios: con carácter general, el dictamen pericial exige una visita personal y directa al inmueble, que permita examinar tanto el exterior como el interior.
La razón es que los datos catastrales y las imágenes exteriores no necesariamente reflejan el estado de conservación interior, las características particulares ni otras circunstancias que pueden influir en el valor real de una vivienda. Por ello, no resulta suficiente justificar la ausencia de visita mediante fórmulas genéricas que se repiten de manera automática.
La resolución cuestiona expresamente que se considere innecesaria la inspección presencial por el mero hecho de disponer de datos catastrales o imágenes de Street View. La valoración debe responder a las características concretas del bien y cumplir las exigencias aplicables al método de comprobación utilizado.
Esto no significa que Hacienda tenga prohibido consultar el Catastro, Google Maps u otras fuentes documentales. La cuestión es si esos elementos bastan, en las circunstancias del caso, para fundamentar una valoración pericial sin inspeccionar el inmueble y sin una justificación individualizada que lo permita.
Para los contribuyentes, la sentencia recuerda la importancia de revisar cómo se ha calculado el valor fiscal de una vivienda cuando la Administración cuestiona el precio declarado. Si existe una liquidación adicional, conviene examinar el informe pericial, el método empleado, las características tomadas en consideración y la motivación ofrecida para prescindir de la visita.
La sentencia no implica que cualquier comprobación de valores sea inválida ni que el precio declarado en una compraventa deba aceptarse automáticamente. Su relevancia está en exigir que la valoración administrativa respete las garantías aplicables y no se apoye en una justificación estereotipada para evitar el examen directo del inmueble cuando este sea exigible.
Antes de aceptar una liquidación, el contribuyente puede solicitar asesoramiento para comprobar si el procedimiento y la valoración están suficientemente fundamentados y qué vías de impugnación proceden en su caso.
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